Księgi wieczyste

Księgi wieczyste to publiczny rejestr, w którym znajdują się informacje o stanie prawnym nieruchomości. Rejestr ten jest pochodną kontynentalnych systemów prawnych, jednak w każdym z krajów ustrój ten znacząco się różni.

Dostęp do danych jest upubliczniony, mianowicie znając numer księgi wieczystej można zapoznać się z jej treścią albo w siedzibie właściwego sądu rejestrowego, albo za pośrednictwem internetu i strony Ministerstwa Sprawiedliwości, na której rejestr się znajduje. W księdze znajdują się podstawowe informacje o nieruchomości, jej położeniu, rodzaju, wielkości, dane właściciela lub współwłaścicieli, a także historia własności, w tym umowy kupna, sprzedaży, darowizny, itp., spis praw osób trzecich i obciążeń jak hipoteki czy służebności, informacje o postępowaniach egzekucyjnych toczących się w stosunku do nieruchomości lub postępowaniach sądowych, których jest ona przedmiotem. W Polsce ustrój ksiąg wieczystych regulowany jest na podstawie ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

fot. leaf/bigstockphoto.com

Instytucja ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, które jednocześnie definiują jej charakter prawny. Pierwszą jest zasada jawności formalnej, czyli wspomniany już charakter publiczny ksiąg i możliwość zapoznania się każdego z ich treścią. Kolejną zasadą jest domniemanie zgodności treści księgi ze stanem prawnym. Przyjmuje się więc, że ujawniony w niej stan prawny jest stanem faktycznym. Niezgodność treści księgi ze stanem faktycznym może zostać usunięta jedynie w drodze procesu cywilnego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zasadą kolejną. Zgodnie z nią w razie niezgodności zapisów ujawnionych w księdze wieczystej ze stanem faktycznym, rozstrzyga się na korzyść tego, kto dokonał czynności w oparciu o te właśnie zapisy, ponieważ zgodnie z regułą powyższą, domniemywał on, iż zapis ten oddaje rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Ostatnią zasadą jest pierwszeństwo praw wpisanych, co oznacza, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi samymi prawami, które nie zostały wpisane.

Księgi wieczyste obrazują więc stan prawny nieruchomości i są dokumentem ten stan poświadczającym. Celem prowadzenia rejestru jest zapewnienie bezpieczeństwa ich obrotu. Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, nie dla właściciela, co oznacza, że jej numer się nie zmienia wraz ze zmianą własności, a cała historia tego, czyją była i jest własnością jest ujęta w treści księgi. Właściciel każdorazowo ma obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej nieruchomości niezwłocznie po jej nabyciu.

Zapoznając się z treścią księgi wieczystej kupujący może natomiast ocenić ryzyko związane z transakcją, głównie w zakresie obciążających ją praw osób trzecich, tj. służebności i hipotek. Ujawnienie takich informacji po zakupie skutkować by mogło przede wszystkim wielkim rozczarowaniem, ale również narażeniem nowego właściciela na poważne konsekwencje finansowe z utratą nieruchomości włącznie.