Na czym polega służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to obciążenie konkretnej nieruchomości (gruntu, budynku lub lokalu) na rzecz wskazanej prawem osoby fizycznej polegające na tym, że uprawniona osoba może korzystać w określonym zakresie z obciążonej nieruchomości albo właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno dokonywać określonych uprawnień, które przysługują mu wobec osoby uprawnionej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności danej nieruchomości (zgodnie godnie z przepisem art. 285 w związku z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

Służebność mieszkania może być ustanowiona samodzielnie lub w formie umowy dożywotniej, która może się łączyć np. z darowizną. Stanowi ona ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawia się na danej nieruchomości, by zabezpieczyć i zaspokoić potrzeby mieszkaniowe uprawnionej osoby. Nie można go sprzedać innej osobie ani odziedziczyć, jest ono niezbywalne i trwa najpóźniej do śmierci uprawnionego. Najczęściej interpretuje się ją jako prawo do zamieszkania, czyli zajmowania określonych pomieszczeń dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków i zaspokajania innych potrzeb życiowych.

fot. Yastremska/bigstockphoto.com

Służebność może być ustanowiona głównie poprzez umowę między właścicielem danej nieruchomości a osobą, która jest nabywcą służebności. Ustanowienie służebności mieszkania i oświadczenie woli właściciela muszą mieć charakter aktu notarialnego. W szczególnych przypadkach służebność osobista może mieć inną formę: orzeczenie sądowe lub decyzja administracyjna wydana przez uprawniony organ. W praktyce jednak cała umowa i oświadczenia obu stron są wyrażane właśnie w akcie notarialnym. Po podpisaniu umowy to wzajemne zobowiązanie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej danej nieruchomości. Ten wpis ujawnia to prawo, dzięki czemu każda osoba potencjalnie zainteresowana np. kupnem tej nieruchomości jest jego świadoma. Służebności mieszkania nie można nabyć przez zasiedzenie.

Przy umowie dożywocia, jeśli nie postanowiono inaczej, osoba obdarowywana przyjmuje darczyńcę pod swój dach i dba o jego uposażenie. Wiąże się to z opieką, pielęgnowaniem w chorobie, zapewnieniem bezpłatnego wyżywienia, warunków mieszkaniowych itd., jak również zobowiązaniem do sprawienia pogrzebu na swój koszt. Prawo dożywocia, podobnie jak „czysta” służebność mieszkania jest niezbywalne.

Jeśli jednak uprawniony w sposób rażący dopuszcza się uchybień w korzystaniu ze swojego prawa (np. poprzez zakłócanie porządku), to właściciel ma prawo zażądać zmiany służebności na rentę. Jednak nawet w tej wyjątkowej sytuacji, kiedy zmiana we wzajemnym zobowiązaniu, ma miejsce z winy uprawnionego, ma on ciągle zapewnioną finansową opiekę i wsparcie. Mówi o tym art. 303 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Stosunkowo często służebność w takim przypadku ustanawiana jest przy darowiźnie mieszkania na rzecz innej osoby.

Zakres samej umowy i szczegółowe warunki porozumienia powinny być dokładnie opisane w akcie notarialnym zawartym przez dwie zainteresowane strony.