Prawo własności przez zasiedzenie

Zasiedzenie jest jedną z form nabycia prawa własności, wskutek posiadania nieruchomości przez określony prawem czas. Po jego upłynięciu dotychczasowy właściciel traci prawo własności i nie przysługują mu względem nowego właściciela żadne roszczenia z tego tytułu. Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość, w tym gruntowa, ale także prawo użytkowania wieczystego. Jednakże zasiedzenie tego ostatniego możliwe jest tylko względem innego użytkownika wieczystego, nie może się odbyć natomiast względem właściciela gruntu (Skarbu Państwa czy gminy).

fot. Yastremska/bigstockphoto.com

Przesłankami niezbędnymi dla ważności zasiedzenia jest nieprzerwane samoistne posiadanie oraz odpowiedni upływ czasu. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która postępuje z rzeczą, jakby była jej właścicielem, co jest dostrzegalne dla innych osób i wiąże się z wolą posiadacza do wykonywania prawa własności. W przeciwieństwie do posiadacza zależnego, posiadacz samoistny postępuje z nieruchomością jakby już był jej właścicielem, a nie jakby wykonywał na nieruchomości inne prawo zależnie od prawa własności, np. w formie użyczenia, dzierżawy czy użytkowania wieczystego. Dla oceny wykonywania prawa własności przez posiadacza należy wziąć pod uwagę zarówno taką jego wolę, jak i jej zewnętrzne przejawy w postaci, np. uiszczania podatków i danin od nieruchomości, wskazywania w dokumentach siebie jako właściciela nieruchomości, czy też wytyczenia granic i ogrodzenia nieruchomości.

Ważne jest, że posiadanie zależne, które co do zasady wyklucza zasiedzenie, może zmienić formę na posiadanie samoistne, o ile posiadacz zacznie jawnie manifestować zmianę swojego nastawienia do wykonywania prawa własności już nie jako posiadacz zależny, ale jakby sam był właścicielem. Może się tak zdarzyć, jeśli np. dzierżawca nie będzie uiszczał czynszu wydzierżawiającemu, a z nieruchomością będzie postępował jakby była ona jego własnością. W takim wypadku może ją zasiedzieć po upływie 30 lat.

Dla oceny drugiego kryterium, czyli upływu czasu niezbędnego do zasiedzenia, konieczna jest ocena, czy posiadacz działa w dobrej czy złej wierze. W pierwszym bowiem przypadku prawo zasiedzenia będzie mu przysługiwało po upływie lat 20, w drugim natomiast po 30. Przez dobrą wiarę należy rozumieć przekonanie posiadacza samoistnego, że prawo własności mu przysługuje. Jeśli natomiast posiadacz zdaje sobie sprawę z odmiennego stanu rzeczy, lub przy dołożeniu należytej staranności mógłby taką informację uzyskać, wtedy uznaje się, że działa w złej wierze. Jeśli posiadacz już po objęciu nieruchomości w posiadanie zorientuje się, że nie jest jej rzeczywistym właścicielem, to zmiana dobrej wiary na złą, w tej sytuacji, nie wydłuża terminu zasiedzenia.

Do pełnoprawnego nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie niezbędne jest złożenie w sądzie odpowiedniego wniosku. Jednakże złożenie wniosku, mimo że jest konieczne, to służyć ma jedynie stwierdzeniu stanu faktycznego w orzeczeniu sądowym, ponieważ nabycie prawa własności po upłynięciu określonych terminów następuje z mocy prawa. We wniosku należy wskazać przedmiotową nieruchomość, wszystkie osoby, których postępowanie o zasiedzenie może dotyczyć, tj. prawowitego właściciela nieruchomości czy jego spadkobierców. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy również uzasadnić, przedstawiając w nim zaistniałe okoliczności oraz w miarę możliwości dowody na ich poparcie. Pamiętać należy, że wnioskodawca na podstawie przepisów kodeksu cywilnego korzysta z instytucji domniemania posiadania samoistnego, domniemania ciągłości posiadania oraz dobrej wiary. Dodatkowo niezbędnym załącznikiem jest wypis z księgi wieczystej nieruchomości lub inne zaświadczenie o stanie prawnym, w niektórych przypadkach również mapa nieruchomości, a zawsze – dowód uiszczenia opłaty od wniosku.